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专家热议楼市 房价调整看三、四季度
浏览次数:1740    发布时间:2010-06-30    编辑:福建估价经纪网
新一轮房地产调控政策实施已一月有余,各种消息将本已成为迷局的房市搅得更加混沌,而同时,受欧洲债务危机的影响,经济二次探底的话题又被重新提起,内忧外患下,房地产行业的未来显得更加扑朔迷离。

房价走势将会如何?此次房地产业调控对于中国宏观经济的影响到底有多少?房地产行业本身到底将何去何从?为此我们邀请了国家信息中心经济预测部副主任祝宝良、安徽徽商产业投资基金管理有限公司总裁阚治东、中国建设银行行长办公室高级经理赵庆明、光大证券研究所副所长潘向东一起讨论。

房价走势

祝宝良:我个人的基本判断,现在从供给和需求的角度来讲,按照宏观调控反映在价格上的影响需要半年左右,有的时候要更长一点。我预计房价如果有下跌的空间,应该在今年三季度到四季度之间。至于下跌幅度,我一直用销售额除以销售面积算房价,去年房价涨幅达到了23%左右,到现在为止16%左右。我个人基本的判断,如果按照这一数据,个别城市降价10%左右的水平老百姓可以接受,房地产商也可以接受。

赵庆明:目前制度如果能够完善的话,一线城市的房价下跌30%不是很难的事情。至于调整时间,下半年三、四季度房价或将有所松动,如果房价不松动,中央政府还可以采取措施,例如在财政政策上可以考虑税制的问题,但是货币政策不能再松。

潘向东:没有进一步的调控政策房价很难下来,目前一线城市的供给情况显示库存也就是两三个月。房地产开发商很清楚,需求不可能无限期地被压制。因此如果有进一步的政策出来,估计短期会有所波动。

但是从目前的经济体韧性状况来看,跌幅不会太大,因为现在的经济已经开始往下,表现出两难担忧的情况下,房地产政策下狠招的可能性会减小。

房地产业下一步

潘向东:房地产的使命没有终结,我觉得未来五年还要快速发展。但是现在它出问题了,它的价格快速上涨和收入的上涨不匹配,短期调控要是价格下来的话,这个政策是对的,以退为进,因为前一段时间涨得太快了,再这么涨上去,最后会影响到未来的发展,这个时候慢点涨,收入水平稍微提高一点,大家都可以承受。但是现在全球都在发货币,资产肯定是不断地往上涨,所以不要希望中长期房价是跌的,这是没道理的,短期退是为了中长期更加健康地上涨。房地产的使命没有完,一调控的时候大家就把它说得一无是处,一旦经济有困境的时候又要提出来了,目前的形势就是这样。

阚治东:我认为楼市和股市在国民经济当中发挥了重要作用,应该给楼市和股市必要的市场地位。

大家现在关心的是楼价涨得过高的问题。楼价涨得过高原因是多种多样的,对于普通老百姓来说还有两个重要问题,一个是通胀预期,还有一个是投资渠道比较狭窄。

房地产在太平盛世可以保值增值,所以人们愿意用积蓄买,可能买二套房,甚至买了三套房。这样也有合理的因素在里面,我始终认为房地产是一个商品,它的价格必然由供求关系决定。既然把它作为商品,就应该尊重它的商品属性。而保障性住宅体现的是政府的职能,保障性住房可以暂时把商品性的属性拿掉,限制它进入流通领域。我觉得从这些方面可以考虑这些问题。

政策调整方向

祝宝良:谈到目前的宏观经济,到目前为止有三个问题,第一是欧洲的主权债务危机,我认为,欧洲主权债务危机有影响,但不大。

第二是关于房地产的问题,现在风险在哪里?现在各位开发商手上都是很有钱的,而且去年开发商有了一些经验,今年大家谁都不敢先动。最近房价调控不动很重要的原因就是欧洲主权债务危机出来了,世界经济下滑,政府会不会出政策,很多开发商在等这个问题。其结果带来交易量的下降,交易量的下降以后就是个人投资在下降,但是房价没有降,在这样的情况下,我认为今年房地产的投资增长速度会慢一点,但也不会太慢。而且大家不要认为房地产的政策会松动,目前政策一定需要房地产的价格先稳住。

第三就是地方政府的融资平台问题。如果今年房地产投资速度下降比较快,又要维持经济较快的增长怎么办?除了民营投资以外,如果要保持经济比较平稳的增长和投资的适度增长,融资平台之间的投资和房地产之间的投资就成了一个跷跷板。

大家不用担心中国的经济增长会下降得很快,短期还是有替代关系的,但是我现在担心的是明年、后年怎么办,特别是明年因为全球的流动性问题,通货膨胀的压力还会抬头。

这种情况下我们的调控政策怎么动呢?欧洲债务危机问题出来以后,货币政策的调整可能会推迟,我赞成上半年进行汇率机制改革,今年总的来看,调整利率的时间会不断往后推,调整不会太大。针对房地产政策的调整力度肯定不会减,甚至有关财税的政策都有可能在今年提出来。

潘向东:我担心今年下半年到明年的资产价格膨胀,去年所谓救市留下的是两大后遗症,一是主权债务危机,二是通货膨胀。主权债务危机来了,通货膨胀没有来,因为它是一个过渡期,经济复苏的时候通货膨胀才会来,现在经济复苏已经得到慢慢的确认。

第二担心欧元区要求希腊、西班牙、葡萄牙、意大利、英国搞财政紧缩,搞财政紧缩意味着经济二次探底,经济会直接下去。

当前所有的调控政策都是重价格、轻制度,我认为更重要的是制度,目前土地供给市场是偏畸形的,需求也是畸形的,调控总想抑制需求,但是所有抑制需求的政策,一旦经济增长往下走都会被废弃掉。

赵庆明:货币政策既是房地产业发展的重要力量,也是调控房地产市场的主要手段。不过希望用货币政策调整房市,我觉得不是很理想,因为数据显示目前开发贷款、个人按揭贷款和货币政策的紧缩关系不是很密切,2009年货币政策相对宽松,但开发贷款的增幅反而是降低。房地产资金不仅是开发贷款,还有按揭贷款、信托资金等等,从开发贷款来看和货币政策的紧缩不是特别一致。开发贷款和个人按揭贷款受房价的影响更大,特别是个人按揭贷款增速似乎也不受调控的影响。

就现有政策而言,除增加持有环节税费以外,政府能做的已经到极致。政府不应该过多地干预房价。无论从经济学角度还是从发达国家的实践来看,市场并不是不受任何约束,市场是一个特定规则下的市场,并且规则还会发生不断的变化,从而影响市场的供求和价格,最终起到调控的作用。中国目前规则不完善导致中国房地产市场巨大的投机性,也使房价呈现出涨涨停停的走势。

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